築古物件であっても利回り10％以上、家賃1.5倍。付加価値アップと空室対策を両立させる新しいリノベーションとはどういうものなのか、をおとどけします。
＜感性の時代の空室委対策「付加価値」とは何か？＞
■これまでは「床面積／築浅＝資産価値」
これまでの方法は、床を最大限に確保できるようにするなど、土地や建物の利用価値を顕在化させ、リノベーションで生まれ変わらせることに主眼がおかれてきました。
しかし、ちょっと待ってください。この方法はどこの業者もオーナーさんに提案し、大抵の場合、誰もが採用します。そして・・・誰もができるということは「相場という尺度」の中から抜け出せず、ドングリの背比べのように、床面積と家賃／物件価格の比較で安さで選ばれることに変わりはありません。
■これからは「デザインの力」が価値になる
価値を高めるということは、床を最大限に確保することではありません。その床に借り手がつかないことには、収益には結び付かないからです。床面積など物理要素だけでは価格競争に巻き込まれ、何の価値も生み出しません。
では最大限に確保した床に市場での競争力である「付加価値」を与えるのは何なのでしょう。それは資産価値を高める切り札「憧れ」。
一部地域を除いて物件があふれる現在、競争力の強力な源泉こそ憧れを創り出す「建築の意匠（デザイン）」です。
大半の物件は、分譲だろうと賃貸だろうと費用対効果（コスト）を優先するため、どうしても規格化された、どこにでもある面白みのない建物や住空間になってしまっています。街を見回してみれば一目瞭然です。
これを、マンションの借り手あるいは購入者の立場で考えてみると・・・自分でお金を掛けて感性や趣味に合った好みの住まいをつくれればそれがいちばん理想的。しかしそこまでできる層はごく少数に限られています。
住空間は暮らし方を制約します。住まう人の多くは住空間に合わせて暮らすことを余儀なくされます。だからこそ共同住宅といえども、注文建築による戸建と同じように一つ一つ違うものであるべきではないのか。
共同住宅ではコスト上の必要から間取りを標準化し、部材や施工の効率性を高める。これは賃貸用物件でも、分譲マンションの間取でも同じことです。
住まいは「志向」であり「考え方」であり「生き方」そのもの。人生の多くの時間を過ごすその場所で、どんな時間を楽しみたいのか。どんな毎日を積み重ねたいのか。
住まいをファッションと言い換えることもできます。人は自分の好きな服を着て毎日を楽しみたいと思っています。服を選ぶ楽しみ。服を着る喜び。住空間もそうあることができれば、地域相場という牢屋から自由になる「大きな付加価値」を手に入れることができます。
どうすればいいのか？
それは「考え方」と「視点」の切り替えです。住む人（借り手／購入者）の気持ちに「デザインの力」で応えられることで、他にない「世界で唯一の建築物」にすることができます。
いま世の中には、どこにでもあるような規格物件ばかりがあふれています。「地域相場」という価格競争から抜け出すためには、建築デザイナーによるデザイン・・・それも、今ある価値を発見しそれを生かしながら完全にオリジナルのデザインに再生させる「ヴィンテージデザイン」が有効な手段になります。
建物の床をできるだけ確保し、床全体に対する貸し出す床の割合であるレンタブル比を１００％に近付けながら、物件の経年価値を生かした建築デザイナーの発想を生かしてデザインすることで、物件を「ヴィンテージ（希少価値）」に再生し、土地と資産価値をアップさせることができます。
これまでアクシオングループでは、実績ベースで利回り10％以上。家賃は相場の1.5倍。この付加価値を10年以上持続させることで土地と資産価値のアップを図ってきたという豊富な実績があります。
物件の経年（歴史）を唯一無二の、誰にも真似できない文化的な要素として捉え、今あるものを生かしながらリノベーションする「ヴィンテージ デザイン」。1500案件以上の物件で家賃1.5倍、空室率0、利回り10％以上を10年以上継続、という条件を達成しています。
その「ヴィンテージデザイン」、「ヴィンテージマーケティング」について、今後さまざまな角度からご案内します。
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